項目背景
隨著近幾年南京城市建設(shè)速度的突飛猛進，全市商業(yè)格局也有了較大變化，銀行客戶資源潛力區(qū)域、熱點區(qū)域也處于不斷的更新交替中。很多銀行已經(jīng)意識到，只有跟隨城市建設(shè)的腳步，搶先進駐市場熱點區(qū)域，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
但是，光“進入”熱點區(qū)域，還遠遠不夠，是否處于人流動線匯集點，是否具備最佳的可視性，是否擁有最方便的交通條件，是否可以打造成最佳的建筑格局，是否擁有最高的性價比……這些無一不影響著網(wǎng)點最終的業(yè)績表現(xiàn)。而好的市口，永遠是稀缺資源。這就需要盡快引入專業(yè)的第三方機構(gòu)協(xié)助銀行進行網(wǎng)點單點選址可行性分析工作。
正是意識到了銀行與專業(yè)第三方公司合作進行單點選址工作的必要性，2009年底，某行以其高度的前瞻性眼光，委托我公司對該行在南京市大明路擬設(shè)網(wǎng)點做一個可行性評估。
項目內(nèi)容
承擔(dān)該項目后，我公司選址事業(yè)部首先派出三組工作人員到現(xiàn)場進行實地查看，其中第一組工作人員繪制了詳盡的現(xiàn)場商業(yè)、住宅、企事業(yè)單位分布圖，并對所有需求點的信息（人口、規(guī)模、收入水平等）進行了詳細而深入的了解；同時，第二組工作人員負責(zé)對該區(qū)域所有競爭行網(wǎng)點進行考察，并按照我們公司制定的銀行網(wǎng)點立地條件打分表了進行科學(xué)的評分；而第三組工作人員則負責(zé)同時對某行擬設(shè)點及所有競爭行進行人流量、辦理業(yè)務(wù)量的測試。
實地查看工作結(jié)束后，由我公司研究部人員將所有采集的數(shù)據(jù)輸入專門用于網(wǎng)點選址的數(shù)據(jù)處理分析系統(tǒng)（BSM、BDM等），并結(jié)合相關(guān)模型進行科學(xué)分析，最終形成可行性分析報告。整個過程歷時約兩周。
項目成果
以下是該次項目的報告內(nèi)容（節(jié)選）：
南京博智關(guān)于**銀行**支行設(shè)點可行報研究報告
一、擬設(shè)網(wǎng)點周邊基本概況
網(wǎng)點情況（略）
網(wǎng)點位于大明路特色商業(yè)街的北部邊緣位置，居大明路南端約4公里（大明路全長5.6公里）。周邊1公里有效輻射范圍內(nèi)以小區(qū)為主，4S店、汽車專業(yè)市場相對較少。由于4S店、專業(yè)市場等多集中于大明路南部、大明路-寧溧路-寧南大道交匯處，因此，網(wǎng)點距離公司類客戶集中區(qū)域約有3-5公里。
目前擬設(shè)網(wǎng)點整體建筑形象一般，但兩側(cè)門面房眾多，且在該區(qū)域建筑形象不錯。此外，門前可停車10輛以上，車輛停放比較方便。
由于秦虹路、大明路上均有公交站點在擬設(shè)網(wǎng)點附近，因此，網(wǎng)點交通比較方便。另外，需注意一點，應(yīng)天大街目前在建高架橋，高架橋下面暫時無公交車通行。但相信高架橋完工后，定會有公交線路通過，這會使應(yīng)天大街沿線小區(qū)客戶以后向我網(wǎng)點處流動量減少。
從人流動線來看，由于秦虹南路及大明路沿線附近小區(qū)的居民出行多會經(jīng)過我擬設(shè)網(wǎng)點處，我行門前為動線交匯處，人流對較大。
不過，分析說明，由于絕大多數(shù)商業(yè)集中于西面的秦虹小區(qū)處，商業(yè)聚合力必使秦虹南路居民東西分流：人流測試數(shù)據(jù)顯示，51%的客戶被分流至下面秦虹小區(qū)處，我行方向人流只有49%。由于有5個小區(qū)的主入口在秦虹南路，這使得我行擬設(shè)網(wǎng)點對秦虹南路內(nèi)小區(qū)居民的輻射力受到一定影響。
秦虹南路出行人流東西分流情況
（測試時間：8月31日周一，中午11：30-12：30，天氣晴）
由于受到鐵路涵洞、秦淮河的阻隔影響，我行擬設(shè)網(wǎng)點往北、往西的輻射力都很有限，秦淮河以北、涵洞以西的小區(qū)客戶基本不會到我行來辦理業(yè)務(wù)。由上圖的我擬設(shè)網(wǎng)點輻射商圈可以看出，我行擬設(shè)網(wǎng)點核心輻射范圍為：北到秦淮河，南到育仁路（秦淮教師公寓），西到鐵路，東到大明路東側(cè)沿線單位及住宅。另外，據(jù)圖可知，70%的4S店、大明路汽配城等專業(yè)市場均在我核心輻射圈之外。
最后，從圖中的輻射商圈可以看出，與我行形成競爭的競爭網(wǎng)點主要有農(nóng)、建、工、南京銀行、郵儲、信用社等6個網(wǎng)點（備注：秦虹南路的建行秦虹南路儲蓄所即將搬走，不列入競爭網(wǎng)點之列）及一個交行自助。
值得注意的是，在這一區(qū)域，沒有股份制銀行網(wǎng)點進入，而且也沒有股份制銀行在此設(shè)自助銀行或ATM。這主要是由于該區(qū)域的客戶資源相對低端所致，這從后面的分析中可以清晰看出。
上圖中的大明路——寧南大道沿線主要4S店名錄（略）
二、網(wǎng)點周邊資源優(yōu)缺點及競爭分析
（一）公司類客戶資源：
1、資源優(yōu)勢：
（1）網(wǎng)點位于榮獲“中國特色商業(yè)街”稱號的大明路國際汽車街區(qū)，截至目前，大明路國際汽車街區(qū)已匯聚了汽車相關(guān)企業(yè)500多家，其中，有東風(fēng)、萬幫、華泰、華通等40多家汽車銷售4S店。2008年，大明路汽車街區(qū)共實現(xiàn)銷售額近70億元，整車銷售6.8萬多輛（新車4.1萬輛），已成為華東地區(qū)著名的汽車街之一。
（3）擬設(shè)網(wǎng)點東側(cè)（大明路以東）區(qū)域是南京地區(qū)重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，根據(jù)《紅花-機場地區(qū)概念規(guī)劃》，西起大明路，東到繞城公路，北到秦淮河的方圓10公里范圍內(nèi)，將被建成集創(chuàng)新街區(qū)、商業(yè)金融、教育、行政管理、醫(yī)療保健、體育文化等各種設(shè)施為一體的“智慧新城”，目前該地區(qū)大校場機場已在整體搬遷，新城建設(shè)正在積極推進，一個集物流、商業(yè)、居住、中高端客戶聚集中心的輪廓已初步顯現(xiàn)。
周邊項目規(guī)劃圖（略）
2、資源劣勢（略）
（二）零售類客戶資源：
1、資源優(yōu)勢：
（1）擬設(shè)網(wǎng)點所在位置周邊小區(qū)較多，該地區(qū)集中了怡馨花園、崗虹苑等15個小區(qū)，同是附近公司員工也占一定比例。根據(jù)通常的商圈輻射原則調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，擬設(shè)網(wǎng)點輻射范圍內(nèi)常住、工作人口約為****人。
怡馨花園
九龍盛世園
（2）根據(jù)規(guī)劃，未來紅花——機場區(qū)域居住、工作人口將會達數(shù)十萬人，且多為中高端客戶，因此，未來應(yīng)該具有市場潛力。
2、資源劣勢：
（1）擬設(shè)網(wǎng)點所在位置周邊小區(qū)眾多，但多數(shù)為拆遷安置房，客戶質(zhì)量低下（詳見后面的客戶特征分析）。擬設(shè)網(wǎng)點輻射范圍內(nèi)常住人口約為****人，但輻射范圍內(nèi)安置房約占50%,人口數(shù)量占到65%；新建小區(qū)人口數(shù)量僅約占35%，且均為中低端住宅。此外，規(guī)模較大的良城美景、碧水云天的合計人口占到商品房住宅人口的60%，但被建行、農(nóng)行、工行、南京銀行截流，尤其是前二者截流明顯，并且距離明顯較遠。可見，擬設(shè)網(wǎng)點對新小區(qū)的輻射能力受到較大限制。
輻射范圍內(nèi)小區(qū)分布表（略）
三、擬設(shè)網(wǎng)點****競爭力分析
根據(jù)調(diào)查，目前我行在此區(qū)域主要有競爭網(wǎng)點6個，分別為：****支行、****支行、****支行、****分理處、****信用社、****支行。其中，前三個網(wǎng)點是我行擬設(shè)網(wǎng)點的直接競爭者，后三個網(wǎng)點則主要會分流客戶。
代入模型測算得出：在輻射區(qū)域內(nèi)的所有居住、工作人口中，我行未來可以吸引到的個人客戶最多，比例占****%，理論人口約****（未剔出未成年人）人。農(nóng)行幾可與我比肩，工行再次之，南京銀行相對最弱。可以看出，我行在此設(shè)點，從市場競爭層面是有較強競爭力的。不過，根據(jù)統(tǒng)計，商品房客戶只占到我網(wǎng)點個人客戶約三成，客戶質(zhì)量并不高。
通過對人流量的測試發(fā)現(xiàn)，相比最近的工行、南京銀行，我行網(wǎng)點門前人流量最大，一小時人流量為****人。可以說明，在此設(shè)點，可以對輻射圈內(nèi)的客戶形成有效服務(wù)能力。
四、擬設(shè)網(wǎng)點****競爭力分析
通過模型顯示，我行擬設(shè)網(wǎng)點的****明顯較好，分值高達89分，另外，建行、農(nóng)行基本與我持平，其余各行網(wǎng)點相對差些。這說明，我行擬設(shè)網(wǎng)點的****基本良好。
五、該區(qū)域客戶收入等特征調(diào)研
為深入分析本區(qū)域客戶特征，我們完全隨機調(diào)研了周邊小區(qū)客戶120個，其中，商品房住戶、安置房住戶各60個?；厥沼行柧?14份。經(jīng)對114份有效問卷進行分析，客戶特征如下：（略）
六、****分析（略）
七、****分析（略）
八、結(jié)論（略）